康定市经济开发区，荒凉长满杂草的茫茫空地间，不时有野鸟在牧草的黄牛边飞过，两个身影在一起商议着。
房地产业是个邪了门的行业。
说它邪了门，不是说这里面有多深奥，而是附着在这个行业的所有人，无论政府，企业，个人全都是中了邪。
有个东西叫通货膨胀，还有个东西叫货币总量，这两个东西一个叫狼，一个叫狈，经济的发展是必须依靠轻微的通货膨胀，和货币的适度扩张，狼狈为奸推动的。要是出了祸端，更要放出来群狼群狈呲咬。
这是互为循环，亘古不变的经济学真理。
所以，没什么深奥的，看看10年前，20年前全世界各种图案颜色的钞票总量是多少，比比现在的钞票总量是多少，再预估下10年后，20年后会是多少，就能知道房地产作为不动产财富，以钱为单位来衡量，它的价格永远是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
区别仅仅在于，别人家是顺应大势，而有个家道中落很久的大户人家，穷怕了，玩起来就开飙的。
起源于90年代初的分税制改革后，地方上要把75%的财政增收上缴中央，然后，自己兜里没什么钱了。没钱怎么发家致富，gdp的考核决定前程，聪明懂市场的立马找到一条康庄大道，咱家里这么多的地种庄稼能产出多少，要是变成房子那是多少的gdp啊。
于是，边卖地边炒地，财源进项滚滚而来。实践需要理论包装，御用经济学家们总结出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市运营。
原来，行政管理和办企业讲运营是一个道理，这么着，地方上中邪了。
后知后觉的赶紧学，原来这门手艺如此简单，很快，全学会了，也就全体中邪了。
中了邪就飚车。
早就门清，只是苦于被制度大门挡在门外的真正生意人这下有了上车的机会。
对不起，车况不好，上车请买票。
上车了，大家都是同道中人，车上放着劲爆的音乐：
大家跟着我，嗨起来！
跟着嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不动了，没药磕怎么行。
“谁有药？”
“我有药。”名字叫金融的大佬说道。
“说的不就是你吗，来来来，快上车。”
……
钱枫聊到这里的时候，高正绩苦笑了一下，“你说这些话是在挖苦我吧。”
“哪里敢挖苦您呢。”钱枫说道，“我只是想说，如果没有您的支持，华夏兴富产业新城项目要想搞起来不是件容易的事。”
高正绩哪里不明白，钱枫所谓的支持要的是个土地用途的所占比例。
对于康定市这样一个地级城市来说，没地理资源，没三产空间，除了大力发展工业化别无他途，这是城市的内核。如果不筑强内核，房地产搞得再蓬勃也是击鼓传花，掏空居民财富，提高社会综合成本的同时，无节制下去终归会轰然垮塌。
房地产的本质更多的是财富转移，并不创造真正的物质价值。就像股市一样只是转移财富，而不会创造财富。
高正绩是个务实谋正事的官员，或者说，务虚的同时也在踏实地务实。务实是工作之本，务虚是为了更好地工作，看似矛盾，其实并不冲突，体制之使然。
所以，高正绩一来到康定市，很快就明确了工业为纲的原则，并加推了这个新的经济开发区计划。只可惜，生不逢时，碰到了方针政策大调整，辛苦招商洽定好的一众协议意向项目因为取消了优惠，人家不来了。
开发区已经做好了前期的土地征用，把地上的村庄也端了，地空在这里没人来投资兴业，一下，就变成了个动弹不了的沉重包袱。
恰恰是钱枫的出现，带出了一个扭转乾坤的方法，把开发区整体打包成一个产业新城项目，成立一家法人企业用100个亿承接下来，政府角色得以全身而退，也就绕过了方针政策的掣肘，再把各种优厚措施灵活地挂在产业新城上，原来达成意向的招商项目就可以全部落地了。
这也意味着产业新城需要大量贴补，扛下应征应收的那部分。比方说，产业新城收落户企业的是优惠电价，给到政府的是正常电价，少收多交。还有供地，税费，固定资产投资返还等等所有的优惠措施。
产业新城拿什么扛，只能是土地收益。
土地用途分为住宅用地，商业用地，工业用地。同样一块地，用途不一样，土地的价格也不一样，其产出更不一样。
工业用地盖得是厂房，住宅用地盖的是商品房，前者是用来生产的设施，后者是直接的商品，自然，土地获取的价格和产出不在一个层面上。
产业新城承接的开发区土地是工业用地，掏的是工业用地地价，也只能用于工业用途。要想获得土地收益，一是坐等土地增值；二是变更土地用途，变更成住宅用地，商业用地。
显然，最直接，最丰厚的是后者。
工业地产的土地价格，一般只有住宅地产、商业地产价格的十分之一。如果产业新城的土地全部变更，100个亿就变成了1000个亿。
当然，这是不现实的，这么大块地要是全盖上商品房，康定市的这片地盘就成了鬼城了。
这也有违高正绩发展工业的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商业地。”高正绩最终表了个态。
钱枫笑了笑，“还是四成好些。”
高正绩瞪起了眼睛，这家伙也太贪了，“变更三成我看都够呛，省里面，国土部门未必跑得下来。”
“多的一成是变更为市政公共用地，我想建一个市政公园，把它放倒工业地和住宅、商业地的中间，这样一来，你跑审批不是多了一条说法。”钱枫解释道，“再把土地利用集约好，不妨碍招商企业的用地需求。”
“不错，做大事的人要有大局眼光。”高正绩伸手拍拍钱枫的肩膀，“这样一来还可以把整块地切成三块，分块下批文，各方面批起来的压力也小些。”
“有个市政公园，我是想着能把住宅、商业地块上的房地产搞得档次高一些。”钱枫笑着说道。
只能说，位子不一样，看问题，考虑问题的角度也不一样。
房地产业是个邪了门的行业。
说它邪了门，不是说这里面有多深奥，而是附着在这个行业的所有人，无论政府，企业，个人全都是中了邪。
有个东西叫通货膨胀，还有个东西叫货币总量，这两个东西一个叫狼，一个叫狈，经济的发展是必须依靠轻微的通货膨胀，和货币的适度扩张，狼狈为奸推动的。要是出了祸端，更要放出来群狼群狈呲咬。
这是互为循环，亘古不变的经济学真理。
所以，没什么深奥的，看看10年前，20年前全世界各种图案颜色的钞票总量是多少，比比现在的钞票总量是多少，再预估下10年后，20年后会是多少，就能知道房地产作为不动产财富，以钱为单位来衡量，它的价格永远是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
区别仅仅在于，别人家是顺应大势，而有个家道中落很久的大户人家，穷怕了，玩起来就开飙的。
起源于90年代初的分税制改革后，地方上要把75%的财政增收上缴中央，然后，自己兜里没什么钱了。没钱怎么发家致富，gdp的考核决定前程，聪明懂市场的立马找到一条康庄大道，咱家里这么多的地种庄稼能产出多少，要是变成房子那是多少的gdp啊。
于是，边卖地边炒地，财源进项滚滚而来。实践需要理论包装，御用经济学家们总结出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市运营。
原来，行政管理和办企业讲运营是一个道理，这么着，地方上中邪了。
后知后觉的赶紧学，原来这门手艺如此简单，很快，全学会了，也就全体中邪了。
中了邪就飚车。
早就门清，只是苦于被制度大门挡在门外的真正生意人这下有了上车的机会。
对不起，车况不好，上车请买票。
上车了，大家都是同道中人，车上放着劲爆的音乐：
大家跟着我，嗨起来！
跟着嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不动了，没药磕怎么行。
“谁有药？”
“我有药。”名字叫金融的大佬说道。
“说的不就是你吗，来来来，快上车。”
……
钱枫聊到这里的时候，高正绩苦笑了一下，“你说这些话是在挖苦我吧。”
“哪里敢挖苦您呢。”钱枫说道，“我只是想说，如果没有您的支持，华夏兴富产业新城项目要想搞起来不是件容易的事。”
高正绩哪里不明白，钱枫所谓的支持要的是个土地用途的所占比例。
对于康定市这样一个地级城市来说，没地理资源，没三产空间，除了大力发展工业化别无他途，这是城市的内核。如果不筑强内核，房地产搞得再蓬勃也是击鼓传花，掏空居民财富，提高社会综合成本的同时，无节制下去终归会轰然垮塌。
房地产的本质更多的是财富转移，并不创造真正的物质价值。就像股市一样只是转移财富，而不会创造财富。
高正绩是个务实谋正事的官员，或者说，务虚的同时也在踏实地务实。务实是工作之本，务虚是为了更好地工作，看似矛盾，其实并不冲突，体制之使然。
所以，高正绩一来到康定市，很快就明确了工业为纲的原则，并加推了这个新的经济开发区计划。只可惜，生不逢时，碰到了方针政策大调整，辛苦招商洽定好的一众协议意向项目因为取消了优惠，人家不来了。
开发区已经做好了前期的土地征用，把地上的村庄也端了，地空在这里没人来投资兴业，一下，就变成了个动弹不了的沉重包袱。
恰恰是钱枫的出现，带出了一个扭转乾坤的方法，把开发区整体打包成一个产业新城项目，成立一家法人企业用100个亿承接下来，政府角色得以全身而退，也就绕过了方针政策的掣肘，再把各种优厚措施灵活地挂在产业新城上，原来达成意向的招商项目就可以全部落地了。
这也意味着产业新城需要大量贴补，扛下应征应收的那部分。比方说，产业新城收落户企业的是优惠电价，给到政府的是正常电价，少收多交。还有供地，税费，固定资产投资返还等等所有的优惠措施。
产业新城拿什么扛，只能是土地收益。
土地用途分为住宅用地，商业用地，工业用地。同样一块地，用途不一样，土地的价格也不一样，其产出更不一样。
工业用地盖得是厂房，住宅用地盖的是商品房，前者是用来生产的设施，后者是直接的商品，自然，土地获取的价格和产出不在一个层面上。
产业新城承接的开发区土地是工业用地，掏的是工业用地地价，也只能用于工业用途。要想获得土地收益，一是坐等土地增值；二是变更土地用途，变更成住宅用地，商业用地。
显然，最直接，最丰厚的是后者。
工业地产的土地价格，一般只有住宅地产、商业地产价格的十分之一。如果产业新城的土地全部变更，100个亿就变成了1000个亿。
当然，这是不现实的，这么大块地要是全盖上商品房，康定市的这片地盘就成了鬼城了。
这也有违高正绩发展工业的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商业地。”高正绩最终表了个态。
钱枫笑了笑，“还是四成好些。”
高正绩瞪起了眼睛，这家伙也太贪了，“变更三成我看都够呛，省里面，国土部门未必跑得下来。”
“多的一成是变更为市政公共用地，我想建一个市政公园，把它放倒工业地和住宅、商业地的中间，这样一来，你跑审批不是多了一条说法。”钱枫解释道，“再把土地利用集约好，不妨碍招商企业的用地需求。”
“不错，做大事的人要有大局眼光。”高正绩伸手拍拍钱枫的肩膀，“这样一来还可以把整块地切成三块，分块下批文，各方面批起来的压力也小些。”
“有个市政公园，我是想着能把住宅、商业地块上的房地产搞得档次高一些。”钱枫笑着说道。
只能说，位子不一样，看问题，考虑问题的角度也不一样。